Колко струва апартаментът ми? На този въпрос не е лесно да се отговори, още повече, че привързаността ни към апартамента често влияние върху оценката. Съществуват обаче няколко обективни критерия, които могат да ви помогнат да добиете реална представа за възможностите си и да се възползвате от тях по най-добрия начин.
1. Местоположението е един от най-важните критерии при определянето на цената на един имот. Факт, който професионалистите на пазара на недвижими имоти няма да спрат да повтарят. Други фактори обаче също могат да дадат положителен или отрицателен акцент върху оценката. Определихме още осем такива - с помощта на Ришар Тибержен, агент по недвижими имоти от парижката агенция за недвижими имоти Etude Wagram.
2. „Разбери адреса и ще разбереш дали си заслужава огледа“ е един от първите уроци, които научава Ришар при постъпването на първата си работа като брокер преди повече от 20 години. Този принцип е валиден и до днес, при това не само в Париж. Към един апартамент винаги ще има по-голям интерес, ако се намира в добър район. Дори и шумни на пръв поглед локации биха могли да са перфектни жилища, стига да са добре проектирани – ако например прозорецът на спалнята гледа към вътрешен двор, а не към булевард. Подобни качества обаче със сигурност ще оскъпят имота. Преди да купите или наемете жилище, потърсете информация от търговците и агентите, но не пренебрегвайте и личните си усещания - разходете се из квартала, помиришете въздуха и се опитайте да си го представите като мястото на новия ви дом. Понякога имаме нужда точно от това.
3. Околната среда и магазините.
Средата може да бъде както плюс (парк, училища, магазини), така и минус в някои случаи. Наемете имот със спалня с изглед към училищния двор, и можете да забравите как се ползва будилник – училищният звънец и гласовитите ученици успешно ще изпълняват функциите му. Денонощен магазин за хранителни стоки до дома ви обезателно е предимство. Ресторант на приземния етаж на вашата сграда може бързо да се превърне в неудобство, особено ако пушачите продължават да си бъбрят пред входа.
Хранителният бизнес в съседство на имота ви не влияе добре на цената му, особено ресторант или бар в приземния етаж на сградата, когато вие сте на първия. Хубаво е винаги да имаш вкусна храна на ръка разстояние, но има и миризми, шумове и трафик от доставките – фактори, които смъкват цената на имота ви между 3 и 10 процента в зависимост от търговията.
4. Състоянието на сградата или къщата
Преди дори да влезете в апартамента или в къщата вече имате емоционална настройка за това, което ще видите. Може конкретният имот за продан да е красив, ремонтиран и обзаведен, но проблемите с покрива, стълбището и ръждясалият асансьор не играят във ваша полза. Ако сградата има нужда от основен ремонт, бъдете готови на отстъпки от цената… независимо колко добре сте стопанисвали собствения си имот в нея.
5. Етажът
Разликите в цените на имотите в рамките на една и съща сграда и един и същ етаж могат да са огромни. По наблюденията на Ришар Тибержен могат да варират между 30 и 40% на квадратен метър между приземния етаж в тъмен двор и последния етаж с голяма тераса. Приземният и първият етаж се обезценяват в сравнение с всеки по-горен етаж, особено ако има асансьор. Защо? Повече яснота, повече светлина, но и по-голямо чувство за сигурност. На четвъртия етаж има значително по-малко случаи на влизане с взлом, отколкото на приземния или първия етаж. Изключение е последният етаж, където крадците могат незабелязано да минат през покрива – разликата в цената на този имот може да достигне до 5% спрямо по-долните етажи.
Приземният етаж остава този, който обаче може да заинтересува свободните професии и хората с ограничена подвижност. Терасите също са огромен фактор при избора на жилище и често вдигат цената на един имот.
6. Разпределението на помещенията
По-важно е, отколкото си мислите. В Париж идеалното (и най-скъпо) разпределение се състои от „входна галерия с хол отдясно и кухня отляво, спалните отзад с добро разделяне между спалното помещение и дневната зона“. Също така има едно помещение, което играе значително важна роля при определянето на цената – банята. Златното правило е, че колкото повече бани има жилището, толкова по-скъпо е, като в най-добрия случай към всяка спалня има и прилежаща баня.
7. Изложението
Гледката! Къща с гледка към Витоша струва много повече от къща, която гледа в съседната тераса на кооперацията отсреща. Изглед на известен паметник като Айфеловата кула или Александър Невски, също оказва влияние върху цените, особено ако се насочвате към чужда клиентела. Ако гледката е към съседна сграда, това неминуемо се отразява на цената на имота. Впрочем, отразяват ѝ се дори дреболии като позиционирането на жилището спрямо слънцето. В най-скъпия случай слънцето ще надзърта в спалнята ви сутрин, а в хола ви следобед. Добрата новина е, че вече и сами можете да разберете какво е изложението с апликация на телефона ви.
8. Такси за общите части
Ришар отбелязва, че само допреди няколко години таксите за общите части са били маловажен фактор при определянето на цената на имот. По неговите наблюдения обаче на това обстоятелство започва да се обръща все по-голямо внимание. Ако сградата изисква твърде много или твърде големи такси за поддръжка, това може да се отрази на интереса към нея – съответно и на цената ѝ. Съветът ни е преди да купите жилище в даден блок е да се поинтересувате от протоколите и резултатите от общите му събрания.
9. Енергийни ефективност
Изолацията и начините за отопление на жилището имат огромно значение за бъдещите му разходи. Диагностиката на енергийните характеристики представлява все по-голям интерес за потенциалните купувачи на имоти. Най-изгодният начин за отопление е чрез газ и според Ришар Тибержен именно имотите, които се отопляват на газ, заслужават да бъдат продадени на между 5 и 15% по-високи цени.
10. Нужда от ремонт на жилището
Да не си затваряме очите за очевидното – колкото повече ремонтни дейности има нужда апартаментът, толкова по-ниска е стойността му. В случай че нямате възможност да инвестирате време и пари в жилището, бъдете готови да го продадете на доста по-ниска цена, отколкото би предполагало смъкването само на стойността на ремонтните дейности. Колкото по-малко работа оставите на бъдещия стопанин на имота, за да го превърне в свой дом, толкова повече можете да си позволите да поискате от него. Не забравяйте, че в много случаи покупката на жилище се поражда от емоционалната реакция на купувача, или иначе казано – на любовта от пръв поглед. Погрижете се за удобството и уюта, и усилията ви ще бъдат възнаградени.
11. Занемареност
Вехтите мебели, прашните ъгли и мръсните повърхности не са онези фактори, които ще накарат потенциалните купувачи да наддават за имота. Почистването отнема значително по-малко ресурси от основния ремонт, но може да повлияе драстично на начина, по който се чувстват гостите ви за оглед – респективно, и на цената.
12. Липса на инвестиции в имота
Домът е мястото, където се чувстваш удобно, спокойно и уютно независимо от времето. Пропускащата виелици дограма и плесента по външните стени няма да накарат никого от потенциалните купувачи да се чувства у дома – не и в добрия смисъл. Смяната на дограмата и поставянето на външна топлоизолация не са големи инвестиции, но са от съществено значение за всяка сграда, която има претенциите да помещава дом. В случай, че те липсват, се пригответе за две възможности – или да продадете имота си на незаслужено ниска цена, или да се приготвите за дълъг престой на пазара, който от своя страна също дава негативни последствия.
